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北京楼市,2021年千万豪宅只成交了2000套

历史2022-01-2429 次阅读

前几天,网上有文章引用克尔瑞的数据说2021年,北京全年成交的价格1000万以上的二手豪宅只有2000套。

这句话里,克尔瑞的结论里有几个错误。

首先,2000这个统计数字是错的。不知克尔瑞统计数据的标准是什么,1000万以上二手房成交量只统计了2000套。按照不完全统计量,谨慎估计价格1000万以上的二手房成交量应该在9000-13000套这个区间。

之所以得出这个结论,是因为我们统计了2020年,成交价在1000万以上的房子数量,大致在9300套左右。考虑到2021年的二手房成交量比2020年增加了35%左右,我们将成交价大于等于1000万的房子数量同比例增加35%,得到的结果是12500套左右。

其次,成交价高于1000万,不等于房子是豪宅。有人死鸭子嘴硬,说就只按价格标准划分豪宅,那也无话可说。

豪宅,并不只是一个价格概念。在北京,有一批房子,价格在1000w以上,房子面积却只有70-80平米,个别面积大的90平米。但房子确实妥妥的老破小,或者老破大,这样的房子,离豪宅的距离也有个几千米。举个例子,德胜、蜂鸟、中关村、上地等区域的老破小学区房,高峰时刻,一套面积60平的老破小,总价就上千万了。这样的房子,虽然总价高,划到豪宅里,总是差点意思。

如果单纯从价格角度考虑,什么价格区间的房子,可以妥妥的称为豪宅呢?

答案是:1500万。

我们筛选了2020年的成交数据,成交价高于1500万的房子,只有3000套左右,占所有成交房子的比例为2%左右。

这就意味着,在2020年,如果你购买的二手房价格超过1500万,那就跑赢了98%的人群。

上面我们所说的数据,都是二手房成交情况。至于新房,2021年,好几个开盘价在1500万以上的豪宅小区,基本都是日光。

去年的学府壹号院让人们见识了北京刚需改善群体的购买力,天颂则让人们见证了北京豪宅群体的购买力。

简单概括就是:北京豪宅,购买力十足

第一层面,富人的集体亮相,冲击明显

贫、平、富,北京的这三类人群很难区分。大家也都是见过世面的人,不会为戴一块表、挎一个奢侈包大惊小怪。

在买房这件事情上,富人们的集体亮相,创造了极致的冲击效果。如果是三五个人买套2000万+的房子,没什么好说的;几个人买几套上亿的房子,也就那样。如果有200多号人,同时出手,15分钟将总价2300万起的豪宅买光。造成的心理冲击效果不同凡响。

第二层面,楼市买房人的贫富两极分化

平时的粉丝群体里,也有很多人咨询购买3-5百万的房子,甚至总价更低的房子。这类房产,我们可以归类为刚需房。3-500万与2000万+的区别,不仅仅是房子多了几个房间,而是全方位的升级。房产相对应的人群,属于完全不同的群体。

我们世俗一把,按照房子价格划分下圈层:

500万左右基本是刚需两房,一般是在五环外的次新,或者靠近核心区域的老破小;

800-1000万左右,进入改善房区间或者强学区占坑房,这个价位,核心区域、强学区位置基本也能够得到两居,如果选的靠外一些,买个大两居次新不在话下;

1500万左右,一般豪宅区间或者强学区自住房,核心区、强学区,1500万左右的房子,基本可以满足自住需求,如果选在非核心区域,可以购买到大平层或者联排别墅了;

2000万左右,标准的豪宅或强学区自住大房;

3000万及以上,妥妥的豪宅,毫无争议。

第三层面,房子依然是最好的保值增值资产

不排除很多人买来是自住,但房产自带投资属性。富人们用实打实的钞票选择资产配置,依然钟意房产。单价11.5万,这个价格,是被政策指导限价的结果。以周边的二手房价格作参考,这个新开盘,价格显然比市价要低一大截。房价的底部,每个人看的清清楚楚。新房这个价格,已经不可能下跌。只要购买,就能获利。这个新盘的后续房价,只会上涨。

第四层面,改善无尽头,搬砖无尽头

从500万的刚需房,进化到2000万+的豪宅,间隔如同天堑。改善居住小区,几乎没有尽头;为了改善,就得日日不停搬砖。

梦想还是要有的,万一实现了呢?